지방세 개편안, 종부세만 챙기면 되는 줄 알았는데 아니었다
저는 얼마 전까지만 해도 "부동산 세금 얘기는 지난번 종부세 정리로 끝났다"고 생각했습니다. 국세인 종부세·양도세만 챙기면 되는 줄 알았거든요.
그런데 자료를 찾아보니, 종부세와는 완전히 별개로 움직이는 세금이 하나 더 있었습니다. 바로 집을 살 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 재산세 같은 '지방세'입니다. 행정안전부가 어제(8월 26일) 이 지방세 체계를 통째로 손보는 개편안을 내놨더라고요.
그래서 오늘(8월 27일)부터 입법예고에 들어간 '2026년 지방세제 개편안'의 주요 내용을, 정부 발표 자료와 언론 보도를 기준으로 정리해봤습니다.
종부세랑 뭐가 다른가요 🔍
지난 8월 3일 발표된 '2026년 세제개편안'이 종합부동산세·양도소득세처럼 국가에 내는 국세를 다뤘다면, 이번 개편안은 지방자치단체에 내는 지방세를 다룹니다. 집을 살 때 내는 취득세, 매년 보유하면서 내는 재산세, 등록면허세 등이 여기 해당합니다.
행정안전부는 8월 26일 지방세발전위원회를 열고 '2026년 지방세제 개편안'을 확정·발표했습니다. '주거·민생 경제 안정'과 '지역주도 균형성장'을 목표로 내세운 개편안으로, 지방세법과 지방세특례제한법 개정 사항은 오늘(8월 27일)부터 다음 달 23일까지 입법예고를 거칩니다.
청년·무주택자, 취득세 감면 더 넓어진다 🧮
가장 눈에 띄는 변화는 청년과 무주택자를 향한 지원입니다. 뉴스서울 보도에 따르면 현재는 아파트 등 주택(12억원 이하)을 생애 최초로 취득할 때 취득세를 200만원 한도로 면제해주는데, 앞으로는 주거용 오피스텔을 취득하는 경우도 이 감면 대상에 새로 포함됩니다.
용인신문 보도에 따르면 40세 미만 청년에 대해서는 생애 최초 취득세 감면 한도가 현행 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 또한 전용 40㎡ 이하, 시가표준액 2억원(수도권 4억원) 이하의 소형 오피스텔이나 소형 주택을 소유했다가 처분한 뒤 아파트를 사는 경우에도, 생애 최초 감면 혜택을 다시 한번 받을 수 있게 됩니다.
생애최초 감면 대상: 아파트 등 '주택'만 해당. 감면 한도 200만원(연령 구분 없음). 소형 오피스텔·소형 주택을 처분한 뒤 재취득 시 재적용 불가.
생애최초 감면 대상: '주택 + 주거용 오피스텔'로 확대. 40세 미만 청년은 한도 300만원으로 상향. 소형 오피스텔·소형 주택 처분 후 아파트 취득 시에도 감면 재적용 가능.
1세대 1주택자를 위한 재산세 우대도 이어집니다. 공시가격 9억원 이하 1주택자에게 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 세율을 적용해주는 특례 기한이 2029년까지 3년 연장됩니다.
고급주택 기준, 9억에서 12억으로 – 꼼수는 막는다 📊
지금은 전용면적이 일정 기준을 넘고 공시가격이 9억원을 초과하면 '고급주택'으로 분류돼 일반 취득세율에 8%포인트가 중과됩니다. 용인신문 보도에 따르면 이번 개편안은 이 가격 기준을 12억원(실거래가 약 18억원 수준)으로 올립니다. 집값 상승분을 반영해 기준을 현실화한 셈입니다.
동시에 그동안 있었던 '편법'은 막습니다. 다음뉴스 보도에 따르면 일부 초고가 주택은 전용면적을 기준보다 살짝 작게 설계하는 대신, 사실상 단독으로 쓰는 창고·주차장 같은 공용면적을 크게 늘려 고급주택 중과를 피해왔습니다. 실제로 지난해 121억원에 거래된 서울의 한 아파트는 공시가격이 85억원에 달했지만, 전용면적이 고급주택 중과 기준인 245㎡에 0.66㎡ 못 미친다는 이유로 일반세율(3%)만 적용받아 취득세가 3.6억원 수준에 그쳤습니다. 개편안이 시행되면 전용면적의 100%를 넘는 공용면적은 전용면적으로 간주해, 같은 사례라면 취득세가 13.3억원까지 오를 수 있다고 보도됐습니다. 다만 관리사무소·어린이집·놀이터처럼 법적으로 필요한 주민공동시설 면적은 이 계산에서 제외됩니다.
골프장 등 사치성 재산은 세금 더 낸다 ⚖️
회원제 골프장 같은 사치성 재산에 대한 과세도 강화됩니다. 뉴스서울 보도에 따르면 토지 재산세를 매길 때 쓰는 공정시장가액비율을 현행 70%에서 100%로 끌어올려, 실질적인 세 부담을 늘립니다. 용인신문은 이번 개편의 성격을 청년·서민 지원은 늘리고 사치성 재산·편법 절세에는 과세를 엄격히 적용하는 '선택적 감세·증세'로 요약했습니다.
이 밖에 인구감소지역에서 창업하거나 사업장을 신설·이전하는 기업에 대한 취득세·재산세 감면율도 확대되고, 해외에서 일부 생산시설만 국내로 옮기는 '부분 복귀' 기업도 지방세 감면 대상에 새로 포함됩니다.
담뱃세로 걷던 돈, 이제 주거복지로 – 찬성과 반대 🤔
이번 개편안에서 구조적으로 가장 큰 변화 중 하나는 '담배분 지방교육세'의 용도 전환입니다. 아시아투데이 보도에 따르면 담배소비세의 43.99%를 재원으로 하는 이 세금(연간 약 1조5000억원)은 올해 말 일몰 예정이었는데, 정부는 이를 폐지하는 대신 내년부터 '지방주거복지세'로 이름과 용도를 바꿔 지방정부의 공공주택 공급 재원으로 쓰기로 했습니다. 담뱃값 자체가 오르는 것은 아닙니다.
찬성 쪽 논리는 이렇습니다. 담배분 지방교육세는 매년 일몰 시점마다 연장 여부를 두고 논쟁이 반복돼 온 한시적 세금이었습니다. 이를 상시 재원인 지방주거복지세로 전환하면 지방정부가 청년·취약계층을 위한 사회주택·임대주택 공급 재원을 안정적으로 확보할 수 있다는 것이 정부 설명입니다.
신중해야 한다는 쪽의 논리는 이 재원이 원래 어디에 쓰이던 돈인지에서 출발합니다. 이 세금은 그동안 시·도 교육청의 지방교육재정 재원으로 쓰여왔고, 과거 일몰 논의 때마다 전국시도교육감협의회 등이 교육재정 악화를 우려하며 연장을 요구해온 이력이 있습니다. 이번에는 같은 세원이 교육이 아닌 주거복지 쪽으로 용도 자체가 바뀌는 만큼, 국회 심의 과정에서 재원 배분을 둘러싼 논의가 이어질 수 있는 지점입니다.
앞으로 일정과 확정 여부 📍
정리하면, 이번 개편안은 아직 확정된 법이 아니라 정부가 마련한 정부안입니다. 용인신문 보도에 따르면 오늘(8월 27일)부터 9월 23일까지 27일간 입법예고를 거친 뒤, 법제처 심사와 국무회의 의결을 거쳐 10월 말 국회에 제출될 예정입니다. 이후 국회 심의와 본회의 의결까지 거쳐야 최종 확정됩니다.
따라서 지금 발표된 취득세 감면 한도, 고급주택 기준, 지방주거복지세 관련 내용도 국회 논의 과정에서 달라질 수 있습니다. 개정 관련 사항은 관보와 국민참여입법센터 누리집에서 확인할 수 있고, 우편·팩스·국민참여입법센터를 통해 의견을 제출할 수도 있습니다. 실제 내 집 취득·보유 계획에 영향이 있다면 최종 법령이 확정된 뒤 다시 한번 확인하시길 권해드립니다.
참고 자료
- 행안부, 2026년 지방세제 개편안 발표 — 뉴스서울, 2026.8.26
- [용인신문] 정부, 2026 지방세 개편안 발표 — 용인신문, 2026.8.27
- 초고가 아파트 '공용면적 꼼수' 막는다…121억원 집 취득세 3.6억→13.3억 — 다음뉴스, 2026.8.26
- 담배 지방교육세 1.5조 '주거복지세'로…청년 취득세 감면도 확대 — 아시아투데이, 2026.8.26
- [조세금융신문] 전동흔 율촌 고문 "고급주택 과세요건, 주택환경 변화·주택가격 상승 반영 못해" — 조세금융신문, 2026.8월
- 교육감들 "담배소비세분 지방교육세 일몰되면 교육 질 떨어져" — 파이낸셜뉴스, 2024.10.28
