1주택자 종부세 20억까지 면제, 세법개정안 확정
세법개정안 발표 시즌이 되면 '올해는 또 뭐가 오를까' 하는 마음으로 기사를 클릭하게 됩니다. 부동산 관련 세제는 특히 매년 복잡해지기만 하는 느낌이었거든요.
그런데 이번 2026년 세제개편안은 방향이 좀 달랐습니다. 실거주 1주택자에게는 세금을 확실히 깎아주고, 비거주 주택이나 다주택자, 고가주택에는 부담을 늘리는 쪽으로 선을 분명히 그었습니다. 8월 3일 발표된 내용을 정리해보겠습니다.
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■ 핵심은 '거주 여부'로 나누는 것
재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 거쳐 2026년 세제개편안을 확정·발표했습니다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 거주하지 않는 주택과 다주택에 쏠려 있던 과도한 혜택을 정상화하겠다고 밝혔는데요.
이번 개편의 큰 줄기는 '보유에서 거주로, 주택 수에서 주택가액으로' 한 문장으로 요약됩니다. 실거주자는 보호하고, 비거주·고가·다주택 쪽은 단계적으로 부담을 늘리는 방향입니다.
■ 종부세, 1주택자는 20억까지 면제
가장 눈에 띄는 변화는 종합부동산세입니다. 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준이 공시가격 14억원, 시가로는 약 20억원 초과 주택부터로 올라갑니다. 즉 시가 20억원 이하 실거주 1주택자는 종부세를 아예 내지 않게 됩니다.
거주용 1주택 기본공제금액도 현행 12억원에서 14억원으로 늘어납니다. 반대로 실제 거주하지 않는 1주택은 기본공제금액이 12억원에서 9억원으로 줄어드는데, 거주자와 비거주자 사이의 과세 형평성을 맞추려는 조치입니다.
■ 세율 체계도 '주택 수'에서 '가액'으로
기존 종부세는 과세표준 12억원 이하 구간까지는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 같은 세율을 적용하고, 그 이상 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율을 매겨왔습니다. 이번 개편으로는 과세표준 6억원 초과 구간, 시가로 약 32억7000만원 이상인 주택부터 세율이 오르기 시작하고, 2028년부터는 과세표준 12억원 초과 구간에 지금까지 3주택 이상 보유자에게만 적용하던 세율을 그대로 적용합니다.
2028년부터는 세율 자체도 주택 수와 무관하게 가액 기준으로 통일됩니다. 과세표준 12억~25억원 구간 2%, 25억~50억원 3%, 50억~94억원 4%, 94억원 초과는 5%가 적용됩니다. 공정시장가액비율도 1주택자는 2027년 70%로, 조정대상지역 보유자(1세대 1주택자는 제외)와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 오릅니다. 세금이 급격히 늘어나는 걸 막아주던 세부담 상한도 150%에서 200%로 높아져, 세제 개편이나 공시가격 상승이 겹치면 한 해 세액이 최대 두 배까지 늘어날 수 있는 구조가 됩니다.
■ 언제부터, 어떻게 적용되나
이번 개편안은 한 번에 시행되지 않고 2026년부터 2029년까지 단계적으로 적용됩니다. 기본공제금액 변경은 2026년부터 바로 적용되고, 세율 인상은 2027년부터 시작됩니다. 2028년에는 1·2주택자 세율이 다주택자 수준으로 통일되고 공정시장가액비율도 80%까지 오르며, 2029년에는 보유공제 자체가 폐지됩니다.
다만 이번에 발표된 내용은 정부가 확정한 세제개편안이고, 실제 법으로 확정되려면 국회 심의와 의결을 거쳐야 합니다. 매년 세법개정안이 8월에 발표된 뒤 연말 국회 통과를 거쳐 다음 해부터 시행되는 절차를 밟는 만큼, 세부 내용은 국회 논의 과정에서 조정될 여지가 있습니다.
■ 양도소득세도 '거주' 중심으로
기존의 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 이름이 바뀌면서 내용도 달라집니다. 지금까지는 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%를 각각 더해 최대 80%까지 공제받는 구조였는데, 앞으로는 거주 기간 기준으로 연 8%씩 공제받는 방식으로 바뀝니다. 대신 공제 한도가 새로 생겨 2028년에는 20억원, 2029년 이후에는 10억원까지만 공제받을 수 있습니다. 1년 유예 기간을 거쳐 단계적으로 시행됩니다.
다주택자에 대한 양도세 중과세율은 오히려 완화됩니다. 2027년에는 중과세율을 5%포인트·10%포인트 낮추고, 2028년에는 10%포인트·15%포인트까지 낮췄다가 2029년부터 다시 원래 수준으로 돌아가는 한시적 조치입니다. 조정대상지역 안에서 일시적으로 2주택을 보유할 때 적용되는 특례 기간도 3년에서 2년으로 줄어드는데, 2026년 8월 4일 이후 새로 집을 사고 10월 1일 이후 기존 집을 파는 경우부터 이 새 기준이 적용됩니다.
■ 고령자 지방 이주엔 감면 혜택
65세 이상 1주택자가 수도권 집을 팔고 비수도권으로 이사하면 양도세를 감면해주는 제도도 새로 생깁니다. 2027년에는 세액의 50%(최대 5억원), 2028년에는 30%(최대 3억원)를 감면받을 수 있는데요.
대상 주택에서 5년 이상 거주했고 양도일 기준으로 2년 이상 계속 거주 중이어야 하며, 감면받은 뒤 5년 안에 수도권으로 되돌아오거나 수도권 주택을 새로 취득하면 감면세액을 다시 추징당합니다. 고령자 감세라기보다는 수도권에 묶인 실거주 수요를 지방으로 풀어주려는 취지로 보입니다.
결국 이번 세제개편안의 핵심은 '실거주 1주택자는 지키고, 비거주·고가·다주택은 단계적으로 조인다'는 한 문장으로 요약됩니다. 시가 20억원 이하 집에 실거주 중이라면 당장 종부세 부담은 사실상 없다고 보셔도 됩니다.
다만 세율 인상과 공정시장가액비율 조정이 2027년부터 순차적으로 시작되는 만큼, 다주택자나 비거주 주택을 보유하고 계신 분이라면 올해 안에 국회 심의 과정을 한 번 더 지켜보시길 권합니다.
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참고 자료
- 「2026년 세제개편안」 확정·발표 보도자료 — 재정경제부, 2026.8.3
- 그래픽으로 보는 2026 세제 개편안 — 뉴시스, 2026.8.3
- [2026 세제개편] 종부세, '주택 수' 대신 '가액' 기준으로…실거주 1주택 공제 14억 — 뉴스핌
- 2026 세법개정안 발표…초고가·비거주주택 종부세 인상, 장특공제 10억원 한도 — 일간NTN
- 정부 `26 세제개편안 발표…'장특공제'→'장기거주소득공제'로 바뀐다 — 세정일보
- 2026년 세제개편안 Tax News Flash — 삼일PwC, 2026.8
- 정부의 「2026 세제개편안」에 대한 한국세무사회 논평 — 세무사신문
